Услуги | Акции | Советы эксперта
Главная | Услуги | Советы эксперта

Полезные советы

Угадать, но не прогадать! Как правильно оценить объект недвижимости?

Я работаю в сфере недвижимости очень давно, и практически ежедневно передо мной встает вопрос оценки квартиры, земли или загородного дома. И в настоящее время, в условиях падающего рынка, понять истинную стоимость объекта, оказалось делом еще более сложным, чем раньше. В этой заметке я хотела бы поделиться своим опытом, а также попытаться взглянуть на данную задачу глазами продавцов и опровергнуть некоторые их заблуждения относительно формирования цены.

На начальном этапе оценки и мы, специалисты в области недвижимости и собственники, желающие продать свою квартиру самостоятельно, обращаем свое внимание на аналогичные объекты, выставленные на продажу, сравниваем их стоимость. Для этого, мы просматриваем интернет-сайты, газеты, журналы с объявлениями о продаже жилой недвижимости, смотрим базы квартир.

И как правило, сравнив свою квартиру в двумя-тремя, как им кажется, аналогичными объектами в одной базе, собственники останавливаются, уверенные в том, что уже определили стоимость своего объекта, не принимая во внимание, что на стоимость влияют множество других факторов, а именно: метраж, транспортная доступность от метро, тип дома, окружение, состояние квартиры, наличие балкона, этаж, схема предполагаемой сделки (квартира в свободной продаже, либо альтернативная), узаконена ли перепланировка, выходят ли окна на козырек подъезда, не протекает ли крыша, вид из окон, характер документов о собственности, желаемые сроки продажи и многое, многое другое. Факторы, влияющие на цену объекта, можно перечислять долго.

Почему дом во Флориде стоит 500 тысяч долларов, а такой же на Рублевке 5 миллионов долларов? Потому что Флорида — это 9000 километров от МКАД».

И чаще всего, на этом этапе собственник делает ошибку, переоценивая объект, надеясь, что другие участники рынка либо не осведомлены об истинной цене квартиры, либо квартира, по его мнению, очень выигрывает по сравнению с другими объектами, выставленными на продажу. Очень часто я слышу аргумент: «А вот сосед продал за 5000000 рублей, а моя квартира лучше, поэтому я буду продавать за 6000000 руб." Но поверьте, не всегда соседи готовы раскрыть тайну, за сколько же они действительно продали квартиру, но даже если и продали по этой цене, сколько времени они продавали, как менялась динамика их продажной цены, какие факторы в их случае повлияли на цену, ответы на эти вопросы мы вряд ли когда-либо узнаем.

Кроме того, ориентироваться на две, три квартиры, выставленные в этом доме или доме аналогичной категории на соседней улице, не всегда правильно. Мы не знаем, срочно ли собственникам необходимо продать объект, или они разместили рекламу с целью просто понять рынок, не имея цели найти покупателя в реальном времени, как давно они продают объект. Так что при оценке квартиры, необходимо анализировать многие критерии, прямо или косвенно влияющие на цену квартиры.

Ни в коем случае нельзя ориентироваться на кадастровую стоимость. У многих жителей нашего города сложилось мнение, что новая кадастровая оценка квартир приближена или соответствует реальной. Это совершенно не так. Бывает, что кадастровая стоимость двух квартир, аналогичных по параметрам в соседних домах одинаковой категории отличается на порядок. Но цену определяют не кадастровые инженеры, а покупатели, которые либо согласны за ваш объект заплатить определенные деньги, либо выбирают что-то другое, совершенно не принимая во внимание кадастровую стоимость.

Сложно бывает оценить квартиру с дорогим качественным ремонтом. Как правило, люди, которые вложили в свой ремонт деньги, усилия дизайнеров, свое личное время, хотят отразить эти затраты на цене квартиры. Но необходимо помнить, затраты на ремонт, никогда в полной мере вернуть не удается, за исключением недорогого косметического ремонта, который просто влияет на ликвидность объекта на падающем рынке.

Очень важен вопрос «торга». По-моему мнению, не стоит закладывать в цену значительную сумму на «торг». И, особенно, писать об этом в рекламном объявлении. Ибо это сразу отсекает покупателей, ищущих квартиру в определенном ценовом сегменте. Они просто выставляют желаемый диапазон цен в поисковых базах и наша квартира с предполагаемым «торгом», вообще не попадает в их поле зрения. К тому же и слово «торг» все понимают по- разному. Для кого-то это 50000 рублей, для кого-то — полмиллиона. Употребляя слово «торг» в рекламном объявлении, вы сразу обрекаете себя на бесполезные звонки, либо очень интенсивные переговоры о цене с учетом «торга», о котором было заявлено. Для покупателя эта ситуация обычная, не увидит нашу квартиру, увидит еще десяток предложений согласно своим пожеланиям и бюджету, а вот продавец при таком подходе потеряет, в лучшем случае, время, а скорее всего и время, и деньги.

Маклер по продаже недвижимости говорит продавцу: — Этот дом, на мой взгляд, имеет одни недостатки. На севере от него находится огромная мусорная свалка, на востоке — отстойник, на юге — свиноферма, а на западе — рыбная фабрика. Вы можете выделить положительные стороны? Продавец отвечает: — Я всегда точно знаю, откуда дует ветер!

Часто бывает, что продавец квартиры уговаривает применить стратегию «квест на понижение цены». У собственника объекта есть время, он просит выставить в рекламу квартиру по завышенной, нереальной цене, уверяя, что потом будет понижать стоимость. Но понижать стоимость в процессе продажи бывает очень сложно. Собственник зрительно привык к той цене, по которой выставлена квартира и даже понижение ее стоимости на небольшую сумму вызывает внутренний протест и дискомфорт. Проходит один-два месяца и продавец уже сам предлагает понизить цену на квартиру, понимая, что времени ждать больше нет. Соответственно, приходится понижать цену до реальной, а то и ниже реальной, чтобы продать квартиру в срок. Любой профессионал на рынке скажет Вам, что эта стратегия заведомо проигрышная, с такой стратегией, мы вынуждены будем продавать квартиру дешевле, чем, если бы мы сразу выставили ее в рекламу по реальной цене.

Резюмируя все вышесказанное, советую в условиях падающего рынка, выставлять цену, соответствующую «рыночной» или чуть ниже «рынка», тем самым, привлекая как можно больше потенциальных покупателей на показы. Имея несколько реальных покупателей, легче удержать цену в рамках желаемой, либо опуская цену в переговорах о «торге» лишь незначительно.

На мой взгляд, первоначальную объективную оценку надо доверить профессионалу, поскольку он сможет учесть не только среднюю стоимость квадратного метра и умножить ее на вашу площадь, но и обратить внимание на расположение объекта, близость к метро, транспортную доступность, вид из окон, а также на состояние дома и самого объекта.

Я всегда с удовольствием выезжаю на объект, мне нравится задействовать все свои знания и опыт применительно к оценке квартиры, люблю презентовать себя и свою компанию, рассказывать о том, какие услуги по продаже квартиры может оказать компания, в которой я работаю. И если продавец объекта доверяет мне продавать свою квартиру, я стараюсь делать это профессионально, чтобы клиент остался доволен и порекомендовал меня своим друзьям и знакомым. В этом и есть смысл нашей работы, удовлетворение от того, что ты делаешь и клиенты, которым понравился результат.

Читайте также:
Видеоматериалы МИЭЛЬ Видео: заместитель генерального директора по правовым вопросам компании «МИЭЛЬ» Ольга Балбек дает рекомендации — на что важно обратить внимание при приобретении недвижимости.
Пенсионный доход: вкладывать или нет в недвижимость с расчетом на будущее? Риелторы и аналитики оценили, смогут ли в будущем принести доход инвестиции в недвижимость
Новый сервис: домашние питомцы — не помеха при продаже жилья! Для того, чтобы сделать комфортными показы объектов, где живут домашние питомцы, мы выработали свою технологию продаж.

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.